Underhyra innebär att du som hyresgäst hyr ut din lägenhet (eller del av den) till en annan person. Reglerna är strikta – felaktig underhyra kan leda till uppsägning. Här är vad som gäller 2026.

När är underhyra tillåtet?

Enligt jordabalken (12 kap. 9 §) krävs hyresvärds medgivande för underhyra. Medgivande ska ges om:

  1. Du har skälig anledning (t.ex. studier, arbete, sjukdom, vård av anhörig utomorts).
  2. Underhyran inte medför olägenhet för hyresvärden eller andra hyresgäster.
  3. Du avser att återvända till lägenheten (inte permanent flytta).

Undantag: Om du bor i bostadsrätt gäller föreningens stadgar – ofta krävs styrelsens medgivande.

Hyresvärd kan NEKA medgivande om:

  • Du saknar skälig anledning.
  • Underhyran medför olägenhet (t.ex. överbelegung, buller, skador).
  • Du har underhyrt tidigare utan medgivande.
  • Lägenheten är särskilt anpassad för din funktionsnedsättning.

Hyran för underhyra – vad får du ta?

Huvudregel: Hyran ska motsvara din egen hyra + eventuella tillägg för möbler/inredning.

Kostnad Får du lägga på?
Din hyra till hyresvärden Ja (bas)
El, värme, vatten (om inte ingår i din hyra) Ja, andel per person/kvm
Internet, TV, bredband Ja, andel
Möbler/inredning (om du lånar ut möblerad) Max 10–15 % av basyran (orienterande)
Deposit Ja, max 2 månaders underhyra
Vinst / marknadshyra NEJ – det är olagligt (hyreshuslag 12 kap. 9 §)

Avtal för underhyra – vad ska ingå?

  1. Parter – namn, personnummer, adresser.
  2. Hyresobjekt – vilken del av lägenheten (hela / ett rum + gemensamma ytor).
  3. Tid – från–till (max 1–2 år per gång, förlängbart).
  4. Hyra – belopp, betalningstid, betalningssätt.
  5. Avgifter – vad ingår (el, värme, internet, tvättstuga).
  6. Deposit – belopp, villkor för återbetalning.
  7. Uppgift om ditt avtal – att du har hyresvärds medgivande (bifoga kopia).
  8. Upplysning om att du avser att återvända.
  9. Uppsägning – tid (normalt 1–3 månader), form.
  10. Underskrifter – båda parter + hyresvärdens medgivande (underskrift eller bilaga).

Skyldigheter för underhyresvärd (du)

  • Du står fullt ansvarig mot hyresvärden för hyra, skador, buller, regler.
  • Du måste upplysna underhyresgäst om fastighetsordning, brandskydd, sopstation.
  • Du får inte överlåta ansvaret – om underhyresgästen skadar, betalar du.

Skyldigheter för underhyresgäst

  • Betala hyra i tid.
  • Följa fastighetsordning och brandskyddsregler.
  • Anmäla fel/skador till dig (underhyresvärden).
  • Lämna lägenhet i skick vid utflytt (normal slitage undantaget).

Uppgifter om uppsägning

Part Uppgifter
Underhyresvärd (du) 1–3 månader (avtalas), skriftligt. Kan uppsäga omedelbart vid allvarlig försummelse.
Underhyresgäst 1–3 månader (avtalas), skriftligt.
Hyresvärden (mot dig) Kan uppsäga ditt avtal om du underhyrt utan medgivande – 3 månaders uppsägningstid.

Checklista inför underhyra

  • Ha skriftligt medgivande från hyresvärden (bifoga till underhyresavtalet).
  • Skriv fullständigt underhyresavtal (använd mall ovan).
  • Ta deposit (max 2 månaders hyra) och ge kvitto.
  • Fotografera lägenhetens skick vid inflytt (be underhyresgäst underskriva protokoll).
  • Upplys om fastighetsordning, brandskydd, sopstation, tvättstugaregler.
  • Anmäl underhyran till försäkringsbolaget (din hemförsäkring).

Vanliga frågor

Kan jag underhyra enskilt rum i min lägenhet? Ja, samma regler gäller. Du måste bo kvar i lägenheten (annars räknas det som överlåtelse, kräver hyresvärds samtycke).

Vad händer om jag underhyra utan medgivande? Hyresvärden kan uppsäga ditt hyresavtal (3 månaders uppsägningstid). Du kan också straffas för olaglig underhyra (dagsböter).

Gäller regler för Airbnb / korttidshyra? Korttidshyra (mindre än 2 månader) räknas som gäster, inte underhyra. Men många hyresavtal och fastighetsordningar förbjuder kommersiell korttidshyra. Kolla ditt avtal.

Källor

[1] https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/jordabalk-1970994_sfs-1970-994 (12 kap. 9 §) [2] https://www.hyresnamnden.se/ [3] https://www.hyresgastforeningen.se/rad-och-stod/underhyra/

Relaterade guider