Ett hyresavtal reglerar relationen mellan hyresgäst och hyresvärd. Enligt jordabalken (12 kap.) ska avtalet vara skriftligt. Här är vad som gäller 2026.

Vad ska ett hyresavtal innehålla (minimi enligt lag)?

  1. Parterna – namn, personnummer/org.nr, adresser.
  2. Hyresobjekt – adress, lägenhetsnummer, storlek (kvm), antal rum.
  3. Hyra – belopp, betalningstid (månadsvis i förskott), betalningssätt (bankgiro, swish, autogiro).
  4. Avgifter som ingår – värme, vatten, el, broadband, TV-avgift, parkering, förråd – ange vad som ingår respektive inte ingår.
  5. Deposit / garanti – belopp (max 3 månaders hyra för bostad), villkor för återbetalning, ränta (enligt räntelagen).
  6. Avtalstid – fast tid (t.ex. 1 år) eller tillsvidare.
  7. Uppgifter om uppsägning – uppsägningstid (normalt 3 månader för bostad), form (skriftligt), var uppsägning skickas.
  8. Underhållsansvar – vad hyresvärden ansvarar för (skal, fönster, VVS, el, ventilation) och vad hyresgästen ansvarar för (målning, mindre reparationer, renhållning).
  9. Regler i fastigheten – referens till fastighetsordning (råk, städordning, rökning, husdjur).
  10. Datum och underskrifter – båda parter.

Formkrav och giltighet

  • Skriftlighet: Muntligt avtal gäller men är svårt att bevisa. Kräv skriftligt avtal.
  • Elektronisk signering (BankID, e-sign) är giltig.
  • Barn under 18 år kan inte själv teckna hyresavtal – vårdnadshavare tecknar.
  • Andrahandsuthyrning kräver hyresvärds medgivande (skriftligt).

Hyra och hyresändring

  • Första hyran fritt förhandlad (marknadshyra för nyproducerade/renoverade).
  • Hyreshöjning kräver förhandling med hyresgästförening eller hyresnämnd (för allmännyttiga). För enskilda hyresvärder gäller förhandling – vid men kan hyresnämnd pröva.
  • Indexhöjning (KPI) kan avtalas men måste vara tydlig i avtalet.

Deposit – vad gäller?

Aspekt Regler
Maxbelopp 3 månaders hyra (bostad)
Förvaring Hyresvärden förvarar; ska vara avskilt från egna medel
Ränta Enligt räntelagen (referensränta + 2 %)
Återbetalning Senast 2 månader efter avslutad hyresperiod (minus skulder/skador)
Kvitto Kräv kvitto på insatt deposit

Uppgifter om uppsägning

  • Hyresgäst: 3 månader uppsägningstid (normalt). Skriftlig uppsägning till hyresvärd.
  • Hyresvärd: 3–6 månader beroende på hyreslängd (3 mån ≤ 1 år, 6 mån > 1 år). Skäl krävs (t.ex. egen behov, försummelse).
  • Form: Skriftligt, personligt utlämnade eller rekommenderat brev.
  • Felaktig uppsägning kan göras ogiltig av hyresnämnden.

Underhåll – vem gör vad?

Hyresvärdens ansvar Hyresgästens ansvar
Skal, tak, fönster, dörrar (yta) Inredning, måleri, tapetering
VVS-ledningar, avlopp (gemensamma) Mindre läckage i kran/toalett (egen orsak)
Elinstallationer (gemensamma) Glödlampor, säkringar (egen användning)
Ventilation (FTX, kanal) Filterbyte (om avtalat)
Gemensamma ytor (trapphus, gård) Egen lägenhet, balkong (renhållning)

Vanliga frågor

Kan hyresvärden kräva mer än 3 månaders hyra i deposit? Nej, för bostadshyra gäller tak 3 månaders hyra (12 kap. 10 § jordabalken).

Vad händer om hyresavtalet saknas? Hyresrätten gäller ändå (muntligt avtal), men bevisbördan blir svårare. Hyresgästen har skydd mot uppsägning utan skäl.

Kan jag neka att underteckna nytt avtal vid hyreshöjning? Ja, men hyresvärden kan då uppsäga avtalet (med skäl och rätt uppsägningstid). För allmännyttiga gäller förhandling med hyresgästförening.

Källor

[1] https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/jordabalk-1970994_sfs-1970-994 (12 kap.) [2] https://www.hyresnamnden.se/ [3] https://www.hyresgastforeningen.se/

Relaterade guider