När du köper småhus (villa, radhus, kedjehus) uppstår flera kostnader, men de hanteras olika skattemässigt. Lagfart och pantbrev betalas i samband med köpet. En del anskaffningsutgifter kan i stället vara relevanta när du senare räknar ut vinst vid försäljning. Kontrollera alltid Skatteverkets aktuella vägledning för just din transaktion.

Kostnader vid köp av fastighet 2026

Lagfart (registrering av ägarbyte)

Kostnad Belopp 2026 Betalas av
Stämpelskatt 1,5 % av det högre av: köpeskilling / föregående års taxeringsvärde (avrundat nedåt till hela tusental) Köpare (privatperson)
Expeditionsavgift 825 kr Köpare

Exempel: Köper du en villa för 4 500 000 kr, taxeringsvärde 3 800 000 kr → stämpelskatt på 4 500 000 kr = 67 500 kr + 825 kr = 68 325 kr.

Pantbrev (inteckning av lån)

Kostnad Belopp 2026 Betalas av
Stämpelskatt 2 % av inteckningsbeloppet (lånebelopp) Lånetagare
Expeditionsavgift 375 kr per inteckning Lånetagare

Exempel: Låner 3 500 000 kr → stämpelskatt 70 000 kr + 375 kr = 70 375 kr.
Detta ingår ofta i bankens uppläggningsavgift (1 500–3 000 kr) – men stämpelskatten betalas separat till Lantmäteriet.

Vad är avdragsgilla? Vad inte?

Kostnad Avdragsgill mot inkomst/vinst? Kommentar
Lagfart (stämpelskatt + avgift) Nej mot årets inkomst. Ja – läggs till inköpspris vid framtida försäljning Spara kvitton!
Pantbrev (stämpelskatt + avgift) Nej mot årets inkomst. Ja – läggs till inköpspris vid framtida försäljning Spara kvitton!
Flyttkostnader Nej – varken vid köp eller försäljning Inte avdragsgilla
Mäklarprovision (vid försäljning) Ja – dras från försäljningspriset vid vinstberäkning Endast vid försäljning
Ränteutgifter (bolån med säkerhet) Ja – hela ränteutgiften (om villkor uppfyllda) Se nedan

Gyllene regeln: Spara ALLA kvitton och handlingar från köpet – de blir värda guld vid framtida försäljning för att höja inköpspriset och sänka skatten på vinst.

Bostadsrätt – annorlunda regler

Bostadsrätt är inte lagfartspliktig fast egendom. Istället gäller:

  • Överlåtelseavgift till föreningen (enligt stadgar, oftast 1–3 % av köpeskilling)
  • Ingen stämpelskatt till staten
  • Inköpspris vid försäljning = köpeskilling + överlåtelseavgift + eventuella förbättringsutgifter

Ränteutgifter: Lånetyp spelar roll 2026

Lånetyp Ränteavdrag 2026 Villkor
Bolån med godkänd säkerhet (pant i fastighet) Hela ränteutgiften avdragsgill Bostad = permanentbostad, du är skattskyldig i Sverige
Lån UTAN säkerhet (blancolån, kreditkort, privat lån) 0 kr från inkomståret 2026 2025: 50 % avdragsgillt. 2026–: inget avdrag
Bostadsrättslån med pant i andelen Hela ränteutgiften avdragsgill Samma som bolån, om säkerhet godkänds
Föreningslån (strimlat lån) Kan ge avdrag om du är huvudgäldenär och betalar räntan Kolla låneupplägg & betalningsansvar

Stor förändring 2026: Från inkomståret 2026 medges inget ränteavdrag för lån utan säkerhet. Om du har dyra blancolån – prioritera att betala ner dem eller flytta till säkerställda lån.

Månadsavgift till BRF är inte en ränteutgift du får dra av. Den täcker drift, underhåll, amortering av föreningslån mm.

ROT-avdrag 2026 – Vad gäller?

Parameter 2026-regler
Avdragssats 30 % av godkänd arbetskostnad (återställt från 50 % under pandemin)
Individuell årsgräns 50 000 kr/år
Gemensam årsgräns (hushåll) 100 000 kr/år
Gäller för Godkänd arbetskostnad för separat renoveringsarbete
Gäller INTE för Köpesumma, lagfart, pantbrev, material, nybyggnation, färdigställande

Viktiga begränsningar 2026:

  • Femårsregel: För småhus kan särskilda femårsregler begränsa ROT för om-/tillbyggnad (om bostaden använts som permanentbostad de senaste 5 åren)
  • Arbetets art: Endast arbetskostnad (timmar), inte material
  • Bostad: Måste vara din permanentbostad (eller sekundärbostad med visst boende)
  • Ägande: Du måste äga bostaden (äganderätt eller bostadsrätt)
  • Betalningsår: Arbetet måste vara utfört och betalat under inkomståret

Exempel: Renoverar badrum för 150 000 kr i arbetskostnad → ROT = 45 000 kr (max 50 000 kr/år). Materialkostnad (flisen, toaletten) ger inget ROT.

Avdrag när du säljer bostaden (vinstberäkning)

Vid försäljning av privatbostad räknas vinsten genom att dra av från försäljningspriset:

Vinst = Försäljningspris
      – Försäljningsutgifter (mäklare, reklam, lagfart vid försäljning)
      – Inköpspris (köpeskilling + lagfart/pantbrev vid köp + förbättringsutgifter)
      – Tidigare uppskov (om tillämpligt)

Förbättringsutgifter – två kategorier:

Typ Vad det är Avdragsregler
Grundförbättringar Bygger ut/upp värdet permanent (tillbyggnad, ny garage, hiss) Följer fastigheten – dras av vid försäljning oavsett tid
Reparation / Underhåll Återställer standard (målning, nytt tak, rörbyte, kök/bad-renovering utan utbyggnad) Endast försäljningsår + 5 föregående år. Bostaden måste vara i bättre skick vid försäljning än vid köp.

Spara kvitton, fakturor, kontrakter, bilder – allt. Använd Skatteverkets guide eller e-tjänst för att pröva vilka kostnader som kvalificerar.

Uppskov på vinstskatt

Uppskov är inte automatiskt bara för att du köper en ny bostad. Krav:

  • Permanentbostad (både såld och köpt)
  • Boendetid (bott i sålda bostaden minsta 1 av de senaste 5 åren)
  • Ersättningsbostad köps inom 1 år före till 3 år efter försäljning
  • Anmälan görs i deklarationen

Vanliga frågor 2026

F: Kan jag dra av flyttkostnader när jag köper hus?
J: Nej. Flyttkostnader är normalt inte avdragsgilla som inköpspris eller försäljningsutgift vid vinstberäkning.

F: Är hela bolåneräntan avdragsgill 2026?
J: Ja – ränta på lån med godkänd säkerhet (bolån) kan ge avdrag för hela beloppet om övriga villkor är uppfyllda. Lån utan säkerhet ger inget avdrag från 2026.

F: Kan jag dra av räntedelen i bostadsrättsavgiften?
J: En bostadsrättsavgift är inte i sig din personliga ränteutgift. Undantag: så kallat strimlat lån där medlemmen själv är huvudgäldenär och betalar räntan. Kontrollera låneupplägg och betalningsansvar.

F: Vad händer om jag gör förbättringar men säljer inom 5 år?
J: Reparation/underhåll: dras av för försäljningsåret + 5 föregående år. Grundförbättringar: dras av oavsett tid. Dokumentera vad som är vad!

Källor

[1] https://www.lantmateriet.se/sv/fastighet-och-mark/kopa-aga-salja-eller-ge-bort/Stampelskatt-och-avgifter/ — Stämpelskatt och avgifter – Lantmäteriet
[2] https://www.skatteverket.se/privat/fastigheterochbostad/forsaljningavbostad/raknautvinstforlustochskatt/forsaljningavsmahuselleragarlagenhet.4.233f91f712206334b89800033624.html — Försäljning av småhus eller ägarlägenhet – Skatteverket
[3] https://www.skatteverket.se/privat/deklaration/avdragforprivatpersoner/avdragforranteutgifter.106.1b39a64a1919eabb488b87.html — Avdrag för ränteutgifter – Skatteverket
[4] https://www.skatteverket.se/privat/fastigheterochbostad/rotarbeteochrutarbete/safungerarrotavdraget.4.5947400c11f47f7f9dd80004014.html — Så fungerar rotavdraget – Skatteverket
[5] https://www.skatteverket.se/privat/fastigheterochbostad/forsaljningavbostad/avdragforrenoveringarochnybyggnad.4.6d02084411db6e252fe80009228.html — Avdrag för renoveringar och nybyggnad – Skatteverket
[6] https://www.skatteverket.se/privat/fastigheterochbostad/forsaljningavbostad/begaruppskov/forutsattningarforuppskov.4.233f91f71260075abe8800030623.html — Förutsättningar för uppskov – Skatteverket

Relaterade guider & verktyg