Från 1 april 2026 gäller nya amorteringskrav enligt lag (2026:226). Den stora förändringen: inkomstbaserat tillägg (4,5 × bruttoinkomst) är borttaget. Endast LTV-baserade krav gäller nu. Här är vad som gäller, vilken värdering banken använder, och hur du hanterar amorteringen smartast.

Vad gäller 2026? (Lag 2026:226)

Belåningsgrad (LTV) Minsta årliga amortering Vad det betyder i praktiken
≤ 50 % Inget lagkrav (men banken kan ha egna villkor) Du bestämmer din egen takt – men glöm inte bufferten
50–70 % 1 % av det högsta kreditbeloppet efter senaste värdering På 3 Mkr lån = 30 000 kr/år (2 500 kr/mån)
> 70 % 2 % av det högsta kreditbeloppet efter senaste värdering På 3 Mkr lån = 60 000 kr/år (5 000 kr/mån)

Bolånetaket är 90 % vid köp och 80 % vid utökning av befintligt lån.

Viktigt 2026: Det finns inget inkomstbaserat tillägg längre. Tidigare måste du amortera extra om skulder översteg 4,5 × bruttoinkomst – det krav är nu borttaget. Endast belåningsgraden avgör lagkravet.

Vilket bostadsvärde använder banken – och varför det matters

Belåningsgraden räknas inte mot taxeringsvärdet. Banken använder marknadsvärdet enligt lagens värderingsregler:

  1. Utgångspunkten är marknadsvärdet när bostaden köptes
  2. Ny värdering får normalt användas tidigast efter fem år – om den påverkar amorteringsbeloppet eller låneutrymmet
  3. Undantag: Om bostadens värde förändrats väsentligt av annat skäl än den allmänna prisutvecklingen (t.ex. totalrenovering, tillbyggnad)

Pro-tip: Be banken redovisa skriftligt vilket värde och vilket kreditbelopp de lagt till grund för beräkningen. Det ger dig kontroll – och ett underlag om du vill diskutera villkoren.

Tre strategier för att hantera amorteringen 2026

1. “Buffert först, amortera sedan” – för säkerhetsinriktade

Om du har belåningsgrad > 70 % måste du amortera 2 %/år enligt lag. Men ovanför lagkravet: bygg först en likvid buffert på 3–6 månaders utgifter. Extra amortering binder pengar i bostaden – de är inte tillgängliga om livet händer (arbetslöshet, sjukdom, separation).

2. “Värdera upp, amortera ner” – för de med ökade värden

Har du bodd i bostaden 5+ år? Priser har stigit i de flesta områden. En ny värdering kan sänka din belåningsgrad från t.ex. 68 % till 55 % – och halvera ditt lagkrav från 1 % till 0 % (eller bankens egna villkor). Kostnaden för värdering (ofta gratis via banken eller ~3–8 000 kr via auktoriserad värderingsman) betalas snabbt tillbaka via lägre månadsbetalning.

3. “Byta bank, få amorteringsfrihet” – den smarta rörelsen

Många banker erbjuder 1–2 års amorteringsfrihet till nya kunder som flyttar sitt bolån. Om du har belåningsgrad > 50 % kan det vara värt mer än en lägre ränta under de första åren. Räkna ut: vad vinner du på att slippa amortera 30–60 000 kr/år i 12–24 månader? Jämför med byttekostnaderna i vår byta-bank-kalkylator.

Vanliga fallgropar att undvika

Fallgropar Verkligheten Lösning
“Jag amorterar max för att bli skuldfri snabbt” Pengar binder i bostaden – svåra att få ut vid kris Håll en buffert. Amortera extra efter att buffert är på plats
“Banken värderar rätt automatiskt” Banker är konservativa – värderingar kan ligga lågt Begär ny värdering efter 5 år eller vid större förändringar
“Amorteringsfrihet = gratis pengar” Du betalar enbart ränta, skulden minskar inte Använd amorteringsfrihet strategiskt (t.ex. under barnsmå ålder), inte som standard

Kalkylator & nästa steg

🧮 Amorteringskrav-kalkylator – fyll i ditt lånebelopp, värdering och belåningsgrad för att se exakt vad lagen kräver.

📖 Huvudguide: Bolån & Ekonomi – samlad överblick över räntor, lånelöfte, värdering och köpprocess.

Källor

[1] https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/lag-2026226-om-begransning-av-bostadskrediter_sfs-2026-226/ — Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter – Sveriges riksdag
[2] https://www.fi.se/sv/lan-och-krediter/amorteringskrav/ — Amorteringskrav – Finansinspektionen