Från 1 april 2026 gäller nya regler för bolån i Sverige. Riksdagen besvärjade ändringen den 4 mars 2026. Här är vad som gäller nu.

Vad som ändrats 2026

Regel Före 1 apr 2026 Från 1 apr 2026
Bolånetak 85% av bostadens värde 90% av bostadens värde
Kontantinsats 15% 10%
Skärpt amorteringskrav Gällde (extra 1% vid skuldkvot >4,5×) Borttaget
Tilläggslån 85% tak 80% tak (oförändrat)

Exempel: För en bostad på 3 Mkr behövs nu 300 000 kr i kontantinsats (tidigare 450 000 kr). Skillnad: 150 000 kr mindre att spara – kan motsvara 2–4 år kortare spartid.

Hur mycket kan DU låna? – 3 steg

Steg 1: Beräkna ditt bolånetak (90% regel)

Max bolån = Bostadens marknadsvärde × 90%

Viktigt: Banken värderar bostaden (ofta lägre än köpesumman). Om banken värderar till 2,8 Mkr men du köper för 3 Mkr, gäller 90% av 2,8 Mkr = 2,52 Mkr. Du måste täcka skillnaden med egna medel.

Steg 2: Kontrollera skuldkvot (FI:s rekommendation)

Finansinspektionen rekommenderar att skuldkvot ≤ 4,5× (totalt lån / brutto hushållsinkomst/år).

Max lån utifrån inkomst = Brutto hushållsinkomst × 4,5

Exempel: Hushållsinkomst 800 000 kr/år → max lån 3 600 000 kr utifrån skuldkvot.

Steg 3: Amorteringskrav (belåningsgrad)

Belåningsgrad Årligt amorteringskrav
≤ 50% Inget krav (frivilligt)
50–70% Minst 1% av lån/år
> 70% Minst 2% av lån/år

Belåningsgrad = Lånebelopp / Bostadens värde (bankens värdering).

Beräkningsexempel: Köp villa 3,5 Mkr

Parameter Värde
Köpesumma 3 500 000 kr
Bankens värdering 3 300 000 kr
Max bolån (90%) 2 970 000 kr
Kontantinsats behövs 3 500 000 – 2 970 000 = 530 000 kr
Belåningsgrad 2 970 000 / 3 300 000 = 90%
Amorteringskrav/år 2% × 2 970 000 = 59 400 kr/år (4 950 kr/mån)
Skuldkvot (vid inkomst 900k) 2 970 000 / 900 000 = 3,3× (OK)

Vad räknas som kontantinsats?

Godkänt:

  • Egen sparande (konto, fonder, aktier)
  • Gåva från föräldrar (skriftligt intyg, ingen återbetalning)
  • Försäljning av nuvarande bostad (efter avdrag för bolån)
  • Arv (efter bouppteckning)

Ej godkänt:

  • Lån (blancolån, kreditkort, privat lån)
  • Förskottslån från föräldrar (räknas som skuld)
  • CSN-lån

Lånelöfte vs Kreditbeslut

Aspekt Lånelöfte Kreditbeslut
Vad Preliminärt besked Slutgiltigt besked
Giltighet 30–90 dagar Vid tillträde
Prövning Grov (inkomst, skulder) Full (värdering, UC, säkerhet)
Bindande Nej Ja (med villkor)

Tips: Skaffa lånelöfte innan du börjar söka bostad. Visar mäklare/säljare att du är allvarlig.

Vanliga fallgropar 2026

Fallgropa Lösning
Banken värderar lägre än köpesumman Ha extra marginal i kontantinsats (mål: 15–20% egna medel)
Skuldkvot > 4,5× Amortera ner andra skulder först, öka inkomst (tilläggsjobb), köp billigare bostad
Låga inkomst men högt lån Banken kan ge undantag om starka buffertar (sparande, lav påskulder)
Tilläggslån för kontantinsats Max 80% av värde, högre ränta, kortare löptid – undvik om möjligt

Ränteavdrag 2026 (skatteffekt)

  • 30% avdrag på räntekostnader upp till 100 000 kr/år
  • 21% avdrag på räntekostnader över 100 000 kr/år
  • Gäller bolån, privat lån, kreditkort (inte tilläggslån för kontantinsats)

Exempel: Årsränta 120 000 kr → avdrag = (30% × 100 000) + (21% × 20 000) = 34 200 kr i skattebesparing/år.

Verktyg & Nästa steg

Källor

[1] https://www.fi.se/sv/publicerat/nyheter/2026/fi-upphaver-foreskrifter-och-allmanna-rad-om-bolan--lag-tar-over/ [2] https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/lag-2026226-om-begransning-av-bostadskrediter_sfs-2026-226 [3] https://www.skatteverket.se/privat/fastigheterochbostad/ranteavdrag.4.18119908110839158c2800012243.html [4] https://www.boverket.se/sv/om-boverket/nyheter-aktuellt/nyheter/nya-krav-pa-energihushallning-och-energideklarationer-beslutade